Quand on parle de faillites, on pense souvent aux pertes d'emploi et aux difficultés que vont rencontrer les salariés. On a même parfois une pensée pour les chefs d'entreprise dont le projet s'est effondré. Ceux auxquels on ne pense pas forcément, ce sont les clients de la société qui sont pourtant les premières victimes de ce long et éprouvant processus. Et les conséquences sont d'autant plus dévastatrices lorsque la faillite intervient dans le cadre de la construction de logements.
Nous l'avons vu la semaine dernière à travers le témoignage d'un acquéreur en VEFA: la route jusqu'à la faillite peut être longue et la bataille juridique acharnée. Pour Emily, tout cela reste néanmoins encore très abstrait. La jeune femme est maintenue dans l'ignorance la plus totale depuis qu'elle a signé son acte de vente, fin 2024. Près de deux ans plus tard, elle se confronte à une dure réalité: son appartement et la résidence (lot 11 du projet) qui l'accompagne sont encore très loin d'être achevés.
Lorsqu'elle signe son contrat fin 2024, Emily est persuadée d'avoir trouvé l'appartement de ses rêves. Localisation, dimensions, timing, tout semble coller à la perfection. "C'était près de chez ma mère, dans un coin que je connais et que j'aime beaucoup. Il y avait un jardin et une surface suffisante pour vivre à mon aise", explique-t-elle. Elle était loin de s'imaginer que la situation se dégraderait aussi vite.
Car Emily vient de s'engager auprès d'une société nommée "Moutfort Todenweg Sàrl" qui n'est autre qu'une subsidiaire du groupe Capelli. Et la façade ne tient pas longtemps. La jeune femme explique avoir été contactée deux semaines après la signature de l'acte pour savoir si elle souhaitait modifier les plans initiaux. Puis plus rien. "Je n'ai plus eu de nouvelles après cet échange", affirme-t-elle.
Sa banque fait un premier virement de 300.000 euros et Emily commence à payer ses mensualités. Mais le chantier n'avance pas. C'est un ouvrier qui lui met la puce à l'oreille, quelques semaines plus tard. "Il m'a dit 'attention, en face il y a beaucoup de problèmes, ça ne construit plus'", se rappelle-t-elle. Elle décide assez vite de faire appel à un avocat pour tenter d'obtenir des explications, sans succès. Le promoteur se mure dans le silence. Elle se met donc à chercher des réponses ailleurs, sur les réseaux sociaux notamment.
C'est finalement via Reddit qu'elle apprend qu'elle n'est pas la seule à vivre ce calvaire. Elle entre en contact avec des acquéreurs qui ont acheté dans le lotissement à côté du sien (au sein du même projet immobilier) et les nouvelles ne sont pas bonnes. Elle apprend que Capelli a déposé le bilan en France et que la subsidiaire en charge de son projet (Moutfort Todenweg Sàrl) pourrait suivre la même trajectoire.
Les autres propriétaires envisagent une action en justice mais hésitent. Et pour cause: leur résidence (lot 16 du projet) est partiellement construite et on leur promet une reprise des travaux depuis plusieurs mois. Nous nous sommes entretenus avec une des personnes concernées qui nous a expliqué qu'elle préférait patienter que de forcer une faillite. Un processus qui pourrait durer des mois voire des années.
Une incertitude qui n'arrange rien pour Emily qui est, à ce stade, copropriétaire d'un "trou dans le sol". Le fait que près de deux ans plus tard, elle n'ait pas réussi à entrer en contact avec les autres propriétaires de sa résidence n'est pas de nature à la rassurer. "On m'a dit que 50% des appartements avaient été vendus mais je n'ai pas réussi à les retrouver (les propriétaires)", nous dit-elle. Et ni la commune, ni le ministère ne semblent vouloir l'aider.
"J'ai contacté la commune qui m'a fait comprendre que ce n'était pas son problème, tout comme le ministère du Logement d'ailleurs. Je me sens complètement abandonnée", témoigne-t-elle devant le chantier de "West Valley". Elle nous explique avoir réussi à confirmer la vente des autres appartements au sein de son lotissement via les informations du cadastre. Mais elle n'a pas de nom ou d'adresse et donc personne avec qui elle pourrait se coordonner pour mettre la pression au promoteur.
"J'ai dû retourner vivre chez ma mère. Je ne peux pas me permettre un loyer en plus du crédit que je paie pour un appartement qui ne sera peut-être jamais construit. Puis même s'il l'était, impossible de savoir quand il sera achevé... Pourrai-je encore vivre dans 56 m2 dans cinq ans? Et si je voulais avoir un enfant? Je ne peux plus me projeter, je ne peux plus rien planifier. Ma vie est à l'arrêt depuis que j'ai acheté cet appartement..."
"À la banque, on m'a dit: 'Écoutez vous nous devez de l'argent, il faut nous rembourser"
En attendant, rien n'a bougé sur le chantier du lot 11. Emily continue néanmoins à rembourser son crédit sans savoir si elle pourra un jour emménager à Moutfort. Elle a contacté sa banque pour essayer de trouver un arrangement mais cela ne s'est pas passé comme prévu. "La première personne à qui j'ai parlé s'est montrée très compréhensive mais ça a été radicalement différent avec la suivante. Elle m'a dit: 'Écoutez vous nous devez de l'argent, il faut nous rembourser."
Pas de solution en vue pour Emily qui est désormais représentée par Maître Olinger. L'avocat représentait déjà neuf couples ayant acheté au sein du même projet. Il a accepté de nous parler de l'affaire qui promet de s'éterniser. En effet,"Moutfort Todenweg Sàrl" est actuellement toujours en activité, malgré un chantier laissé à l'abandon pendant des mois. "Tout est tellement lent et les leviers pour les acquéreurs vraiment inefficaces", commente Me Olinger.
Ses clients ont désormais le choix entre attendre ou assigner la société en faillite, avec l'espoir de pouvoir déclencher leur garantie d'achèvement et de reprendre les travaux. Mais pour ce faire, il faut qu'il y ait "abandon (officiel) de chantier" nous confirme l'avocat. Puis il faudra reprendre le projet en main, ce qui n'est pas une mince affaire comme nous l'avons vu la semaine dernière dans le cas de M. Marx.
Jusque là, "c'est le jeu du chat et la souris" affirme Me Olinger. Même si les acquéreurs tombaient d'accord demain, la société fera tout son possible pour éviter la faillite. Et la loi du 7 août 2023 n'arrange rien puisqu'elle permet aux entreprises de se protéger sous le statut de la réorganisation judiciaire. Une disposition qui peut leur faire gagner jusqu'à 12 mois, si on n'inclut pas les délais procéduraux. "Ils sont à la merci du promoteur", admet Me Olinger.
Il conseille d'ailleurs à quiconque se trouve dans une situation similaire de "ne pas perdre de temps" et d'agir. En effet, les échanges que nous avons pu avoir dans le cadre de nos reportages sur les faillites dans la VEFA indiquent que tergiverser ne fait qu'alourdir le préjudice des acquéreurs. Un chantier laissé à l'abandon implique forcément des coûts supplémentaires. En comparaison, une assignation en faillite peut revenir à un coût raisonnable si les frais sont partagés: entre 2.500 et 5.000 euros, selon l'avocat.
Reste la question des éventuelles surfacturations qui ne sont pas couvertes par la garantie d'achèvement. Car elles sont monnaie courante dans ce type de situation. "Dans ce genre d'affaires, il arrive souvent que les promoteurs facturent plus que les travaux qu'ils ont accompli", nous confie Me Olinger. Ce qui peut signifier des dizaines de milliers d'euros de préjudice pour les acquéreurs qui doivent déjà assumer leur crédit, les frais de justice et souvent un loyer.
Pour établir ces surfacturations, il faut forcément passer par une expertise indépendante qui se chiffre, d'après ce que nous avons pu apprendre, souvent en dizaine de milliers d'euros. Le montant dépend évidemment de la taille de la résidence et de l'étendue de ladite expertise. Des frais qui sont généralement à la charge des acquéreurs qui sont donc condamnés à la "triple peine".
Et pour Emily qui a déjà du mal à joindre les deux bouts, tout ce processus ne fait malheureusement que commencer. "Je fais du babysitting et je donne des cours de rattrapage (tutoring) pour payer les frais d'avocat. Je ne comprends pas pourquoi on ne nous aide pas. J'ai pourtant tout fait correctement. Je travaille ici, je paie mes impôts ici et j'ai acheté ici, comme le gouvernement nous encourage à le faire. Je ne me sens absolument pas soutenue..."
Contacté par nos soins, Christophe Capelli, président de la société de promotion immobilière du même nom, assure qu'il n'a pas l'intention d'abandonner le projet. "Nous honorerons nos engagements", a-t-il déclaré lors d'un entretien téléphonique. Il ajoute que la Sàrl "Moutfort Todenweg" ne fera pas faillite, tout au contraire. Il affirme avoir "réinjecté 200.000 euros en l'espace de quatre mois" dans ce projet. Il comprend néanmoins les doutes des acquéreurs.
"Je les comprends, le chantier a été mis à l'arrêt pendant des mois", admet-il. Des délais qui sont dûs, d'après lui, au fait qu'il travaille "presque seul" sur plusieurs projets à la fois. "Puis il a fallu trouver des entreprises sérieuses pour reprendre les travaux", ajoute-t-il. Et ce serait chose faite en ce qui concerne "West Valley", si l'on en croit ses dires.
Christophe Capelli nous annonce avoir trouvé un "excellent" bureau d'étude qui lui aurait permis de relancer les travaux sur plusieurs fronts, notamment sur les lots 16 (résidence) et 8 (maison). "On y va par étape. La maçonnerie est en cours sur le lot 8, puis le lot 7 suivra. On a installé l'échafaudage sur le lot 16 début août, on a refait l'étanchéité et on doit désormais attaquer les façades. Les menuisiers et le peintre son passés pour les devis."
Des informations que nous n'avons pas pu confirmer à la date de publication de ce reportage. Nous savons cependant que rien n'a bougé sur le chantier de la résidence au sein de laquelle Emily a acheté. Et Christophe Capelli n'essaie pas de le nier. "Les travaux sont restés au stade des fondations", acquiesce-t-il. Mais malgré les ventes manquantes, il assure que sa construction ne sera pas abandonnée.
Le chef d'entreprise table sur une reprise du chantier "début 2027", soit un peu plus de deux ans après la signature de l'acte de vente dans le cas d'Emily. Les travaux devraient ensuite durer "au moins 12 mois" d'après M. Capelli. Quand on évoque l'absence de communication avec les acquéreurs de cette résidence (lot 11), il se dit "surpris".
"Nous communiquons régulièrement avec les clients via un groupe WhatsApp", nous explique-t-il. Et c'est vrai. Seulement les acquéreurs du lot 11 ne sont pas inclus dans ce groupe, comme nous avons pu le confirmer auprès d'un client du lot 16. "Je vais m'assurer de contacter tous les acheteurs du lot 11", répond-il après avoir été confronté à ce manquement.
En attendant, Christophe Capelli insiste sur le fait qu'il ne reste pas les bras croisés. "On a livré une opération au Limpertsberg au mois de juillet", nous annonce-t-il. Une maison au Limpertsberg et une partie du projet qu'il a entrepris à Bettange-sur-Mess devraient suivre au cours du mois d'octobre. Le reste devrait être achevé au mois de décembre prochain, d'après lui.
"Livrer les gens, c'est long mais on gère", commente-t-il. Et il ne croit pas si bien dire puisque certains acquéreurs du projet à Bettange-sur-Mess auraient dû être livrés au mois d'octobre... 2022. Malgré tout, il assure que tout sera fait pour "finir proprement" les projets qu'il a entrepris au Luxembourg. Et quand tout sera terminé? "Après? Après je m'octroierai quelques jours de congés", nous répond-il sur un ton un peu plus léger.
Cet article est le deuxième d'une série concernant les faillites dans la VEFA. Le prochain reportage sera publié en fin de semaine prochaine sur RTL Infos, RTL Today et RTL.lu. Si vous êtes vous-même dans une situation similaire et que vous souhaitez être contacté par notre journaliste, envoyez un email à l'adresse suivante: rtlinfos@rtl.lu
