Le cauchemar d'Alejandro commence en 2019, lorsqu'il décide d'acheter un appartement au sein de la résidence "L'Adresse" à Esch. À l'époque, on lui annonce que son logement sera livré à l'automne 2021. Et il n'a pas de raison de se méfier puisqu'il s'agit encore de la période "faste" du marché immobilier luxembourgeois. À l'époque, les appartements se vendent encore "comme des petits pains".

Les mois passent et le trentenaire ne se doute de rien. Après tout, le chantier, situé rue de l'Alzette, semble avancer et le promoteur en charge du projet (GC Promotions) n'envoie aucun signal d'alarme. Néanmoins, les retards commencent à s'accumuler et les propriétaires à s'inquiéter. Mais l'entreprise a réponse à tout: "Pandémie, guerre en Ukraine, intempéries: les justifications derrière ces retards étaient plausibles", réagit Alejandro.

Ce n'est que tardivement qu'il remet en question la version avancée par le promoteur immobilier. Et pour cause: à cette époque, Alejandro travaille à l'étranger. "Je me suis rendu compte qu'il y avait un problème fin 2023. La façade n'était toujours pas terminée et les échafaudages avaient été retirés. J'ai fini par apprendre que le chantier avait été fermé par l'Inspection du Travail (ITM)", nous explique-t-il.

Il tombe des nues et il n'est pas le seul: au total, 21 appartements étaient prévus dans la résidence avec au moins autant de propriétaires. À ce stade, le chantier accuse déjà plus de deux ans de retard. Et Alejandro n'est pas au bout de ses surprises. Lorsqu'il tente de contacter GC Promotions pour avoir des explications, la société ne lui répond pas. Toutes ses tentatives (e-mail, téléphone, courrier recommandé) se soldent par un échec.

"Où est notre argent?"

Puis viennent les soupçons. Le chantier semble avoir avancé sur certains fronts alors qu'ailleurs, d'importants travaux sont encore à faire. "Certains appartements étaient quasiment achevés alors que le mien en était encore très loin", souligne-t-il. Les copropriétaires se posent légitimement la question de l'usage des fonds virés au promoteur depuis le début des travaux.

Alejandro va jusqu'à éplucher son acte de vente où il tombe sur des mentions très vagues concernant le moment où les tranches de paiement sont censées intervenir. "Il y est stipulé que les paiements sont à faire au fur et à mesure de l'avancement des travaux", explique le trentenaire. Un acte de vente auquel il nous a donné accès. Après vérifications, nous avons pu confirmer ses dires. À savoir que d'après la loi VEFA, les tranches sont à payer après la fin des travaux.

Dans un rapport d'expertise indépendant qui interviendra plus tard, cette ambigüité est d'ailleurs soulignée. Nous avons également pu le consulter. "Nous soulignons l’absence de corrélation entre le plan de paiement des actes de vente et les notes descriptives (...) Force est de retenir que l'élément déclencheur des tranches de paiement ("lors des travaux") est de nature à favoriser la facturation d'avances", peut-on y lire. Un compte-rendu daté du mois d'avril 2026 qui intervient donc près de sept ans après la signature de son acte de vente.

Et ce même rapport indique que le taux d'achèvement du bâtiment est inférieur au taux de facturation, soit l'argent perçu par GC Promotions dans le cadre de projet. "Où est notre argent?", s'interroge Alejandro qui soupçonne "une fraude assez énorme". Et c'est sans parler des dégâts et des malfaçons relevés sur le chantier. Entre l'isolation thermique exposée aux intempéries, les vitres fendues ou les dalles fissurées, d'importants travaux de réfection sont à prévoir.

Une faillite puis après?

Alejandro et ses copropriétaires ont récemment obtenu l'annulation de la réorganisation judiciaire de GC Promotions. Concrètement, cela signifie la faillite de l'entreprise et surtout la possibilité pour les copropriétaires de déclencher leur garantie d'achèvement. L'espoir étant de relancer les travaux au plus vite. Malheureusement, ils ne sont pas au bout de leur peine. Car la faillite de GC Promotions fait des copropriétaires les maîtres d'ouvrage du projet.

Dans un premier temps, ils doivent donc s'assurer que le chantier est surveillé, sécurisé et qu'il ne subit pas les intempéries. "Une tuile en plus" pour des copropriétaires déjà sévèrement lésés, estime maître Scuvée, l'avocat de monsieur Marx. Et surtout un travail qu'il vaut mieux confier à un professionnel. Dans leur cas, c'est la société Managea qui a été choisie pour assumer ces responsabilités, aux frais des copropriétaires. Des frais qui n'en finissent plus de s'accumuler.

Car au-delà des défis inhérents à la gestion d'un immeuble inachevé, les copropriétaires devront très probablement assumer d'importants coûts supplémentaires. En effet, fait peu connu des acquéreurs au Luxembourg, les surfacturations ne sont pas couvertes par la garantie d'achèvement. "Selon GC Promotions, le taux d'achèvement du projet s'élèverait à 91,5%. Si je compare pour mon mandant, (selon le rapport d'expertise) il ne s'élève qu'à 54%", explique maître Scuvée. C'est dire l'écart présumé entre ce qui a été facturé et ce qui a véritablement été construit.

Le préjudice, dans le cas de M. Marx, est éstimé à plus de 45.000 euros. Maître Scuvée nous confirme qu'une déclaration de créance a été déposée auprès de la justice. Ce montant regroupe les surfacturations et les pénalités de retard dues à son client. "Ces chiffres seront probablement ajustés puisque le rapport d'expertise est contesté par GC Promotions", précise-t-il. Une créance à laquelle s'ajoutent les frais de justice qui représentent, dans le cas d'Alejandro, un peu plus de 20.000 euros.

Quand on lui demande si les copropriétaires ont une chance de récupérer leur argent, maître Scuvée n'hésite pas longtemps. "Malheureusement, cet argent là, ils n'en verront probablement jamais la couleur parce qu'il s'agit d'une société à responsabilité limitée (Sàrl), elle limite donc ses responsabilités au montant de son capital social", explique-t-il. Et s'il s'avérait que le curateur de l'affaire découvrait un actif suffisant pour rembourser les créanciers, l'Etat et les salariés de la société seraient prioritaires. "Les acquéreurs se partageraient les miettes", commente Me Scuvée.

Un faible espoir persiste néanmoins pour le trentenaire qui a déposé une plainte au pénal. "L'objectif est d’aller chercher la responsabilité pénale des personnes physiques qui se cachent derrière GC Promotions puisque la société est en faillite et ne pourra pas répondre financièrement de ses obligations éventuelles. L’instruction est en cours. Le juge devra déterminer qui est responsable de la surfacturation et de l’éventuelle faillite frauduleuse, s’il y a eu faillite frauduleuse."

Mais ces démarches prennent du temps, parfois plusieurs années. Pour l'heure, il s'agit de faire avancer la construction d'une résidence qui a été laissée à l'abandon pendant des mois. D'après nos informations, les travaux ont récemment repris à Esch avec un objectif en vue: achever le projet avant la fin de l'année 2027, soit six ans après la date annoncée par GC Promotions.

Pour Alejandro Marx, une nouvelle bataille commence puisqu'il a pris l'initiative de déposer une pétition à la Chambre des députés dont le but est très clair: protéger les acquéreurs en VEFA. Le trentenaire propose notamment de légiférer sur l’obligation des promoteurs immobiliers d’avoir recours à un expert agréé pour contrôler, à chaque étape de la construction, l’avancée des travaux et autoriser le paiement des tranches dues.

"Une réforme est nécessaire"

On aurait tendance à situer le début du problème juste après la hausse des taux d'intérêt, en 2023 donc. Mais maître Scuvée affirme qu'il voyait déjà des affaires similaires en 2021. À l'époque, il avait représenté des entreprises en difficulté mais, peu à peu, il a fini par basculer du côté des acquéreurs. L'avocat ne mâche d'ailleurs pas ses mots lorsqu'il évoque la loi sur les VEFA.

"La loi est mal faite, c'est évident. Ça a fonctionné pendant 30 ans parce que le marché immobilier marchait du tonnerre. Les sociétés engrangeaient des profits sans faire de réserves puis le marché a freiné d'un coup et les sociétés qui n'avaient pas fait de réserves se sont immédiatement retrouvées en difficulté. Une réforme est nécessaire." Une déclaration qui intervient alors même que le gouvernement planche sur une réforme, dont on ne sait rien à ce stade.

Pour l'instant, la loi luxembourgeoise permet aux entreprises en difficulté d'obtenir jusqu'à 12 mois de sursis, avant d'avoir à déclarer la faillite. Cela à travers le statut de la réorganisation judiciaire, introduit par la loi du 7 août 2023. Une loi "facile à détourner" estime maître Scuvée qui prend pour exemple l'affaire opposant son mandant à GC Promotions.

"La société a déposé une demande de prolongation de sursis en catimini (...) le juge n'a pas besoin de document attestant de l'accord des copropriétaires pour accorder le sursis, s'il n'y a pas de contradicteur il est accordé", affirme-t-il. D'après le registre de commerce, quatre prolongations ont été accordées à GC Promotions entre février et décembre 2025, retardant l'activation de la garantie d'achèvement d'au moins huit mois pour les copropriétaires.

Un mécanisme imparfait qui mérite également d'être réformé d'après lui: "J’ai du mal à comprendre que le garant, que ce soit une assurance ou une banque, prête des garanties suffisantes pour assumer, en théorie, la totalité des coûts de construction de l’immeuble (de 0 à 100%) mais in fine ne paie qu’une partie infime du coût qui devra finalement être supporté par l’acquéreur."

Les échanges que nous avons eu, dans le cadre de ce reportage, avec plusieurs spécialistes du droit immobilier indiquent que la problématique des garanties d'achèvement est relativement récente. Une de nos sources affirme qu'elles n'avaient jamais été activées avant 2023, moment où les taux ont brusquement augmenté. La vague de faillite qui a suivi a mis en évidence les défauts d'un mécanisme que beaucoup d'acquéreurs estimaient équivalents à une "casco" (assurance tous risques).