La fin de l’année 2025 a été révélatrice pour le marché immobilier luxembourgeois. En effet, la chute de l’activité sur le marché du neuf (-62,4%) vient confirmer l’effet d’aubaine créé par les aides gouvernementales, qui ont pris fin l’été dernier. Et si du côté de l’ancien, l’activité a également baissé par rapport à la fin de l’année 2024, ce n’est pas du tout dans les mêmes proportions (-25,6%). 996 ventes ont été conclues au dernier trimestre 2025 contre 146 dans la VEFA. “C’est une bonne nouvelle”, affirme le directeur de Nexvia, Pierre Clément. La preuve pour lui que le marché de l’existant est à l’équilibre.
En effet, il n’y a pas eu de coup d’arrêt après la fin du paquet logement contrairement au neuf où l’activité s’est effondrée. Et cela malgré le rachat par l’Etat de certains projets immobiliers. Les efforts concédés par le gouvernement luxembourgeois, pourtant substantiels, ne semblent pas avoir eu l’effet escompté. En effet, si l’activité a été boostée pendant quelques mois, cela a entraîné une légère augmentation des prix puis une chute vertigineuse de l’activité dès que les aides n’étaient plus disponibles. “C’est le problème de subventionner la demande”, rappelle Julien Licheron, chercheur au Liser.
Le fameux effet d’aubaine, bien expliqué lors du dernier épisode de la Bulle Immo par Antoine Paccoud. On ne règle pas le problème, on le reporte. Les anciens mécanismes semblent avoir perdu en efficacité, la faute à des taux et des prix devenus trop élevés pour dégager un rendement intéressant pour les investisseurs locatifs. Ceux qui jadis ont fait la pluie et le beau temps du marché immobilier n’y trouvent plus leur compte. Et ils ne sont pas les seuls. On l’a entendu à de nombreuses reprises ces dernières années: “Tous les investisseurs ont disparu.”
Résultat: le Luxembourg ne construit (presque) plus. Soufiane Saadi, CEO du groupe atHome, nous confirme d’ailleurs que le peu de personnes qui s’intéressent encore à la VEFA aujourd’hui, cherchent à se loger et non pas à louer. Un modèle qui doit et va se réinventer, si l’on en croit les dires du ministre du Logement, Claude Meisch. On sait que des mesures en ce sens sont prévues dans le prochain paquet logement. Mais on n’en sait pas beaucoup plus alors que le temps presse.
“On ne sait même pas quand il sera annoncé”, souligne Pierre Clément. Et pour que les mesures aient un effet en 2026, il faut qu’elles interviennent vite. Le directeur de Nexvia rappelle qu’il y a un décalage entre le moment où elles seront annoncées, celui où tout le monde sera au courant et celui où tout le monde les aura comprises. “L’immobilier ça prend du temps”, insiste-t-il. “On fait des demandes de financement puis on cherche le bien, on en visite/voit plusieurs”, explique-t-il. Et, paquet logement ou pas, le casse-tête est loin d’être résolu.
Les effets de la guerre en Iran commencent tout juste à se faire sentir en Europe et on parle déjà de hausses de taux et des prix de la construction. Car l’explosion des prix des carburants et de l’énergie va bien évidemment être répercutée sur une multitude d’autres secteurs, dont celui de la construction. Cela alors qu’une brèche semblait s’être ouverte avec la baisse des prix du foncier ces deux dernières années. “En payant le foncier moins cher, on peut proposer des projets à prix moindres”, remarque Julien Licheron.
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