Il n'y a pas si longtemps, on entendait encore que les mesures pour soutenir le marché immobilier, c'était fini. Il fallait que celui-ci "retrouve son équilibre", déclarait un certain Luc Frieden alors même qu'il annonçait la prolongation de mesures fiscales destinées au logement. Quelques mois plus tard, nous apprenions, en marge d'une inauguration, qu'un nouveau coup de pouce était néanmoins prévu.
Episode 55: La construction de "milliers de logements" pourrait commencer "dès demain"
Le gouvernement luxembourgeois a fini par dévoiler son "Booster fir de Wunnengsbau" au beau milieu du mois de juillet. Un paquet comprenant sept mesures destinées à relancer la création de logements au Luxembourg. Une décision "saluée" par le secteur de la promotion et de la construction immobilière. En ce début du mois de septembre, le président de la Fédération des développeurs immobiliers a affirmé que la construction de "milliers de logements" pourrait commencer dès demain.
Il s'appuie sur les retours des membres de la fédération pour avancer ces chiffres. Il s'agirait de projets "autorisés", qui ont donc franchi les barrières administratives, mais dont les chantiers n'ont pas été lancés faute de ventes. "Il faut réussir à les vendre", admet-il dans l'émission La Bulle Immo. Cependant, dans l'environnement actuel, rien ne paraît moins simple. Car si les aides étatiques sont les bienvenues, les prix du neuf restent élevés tout comme les taux d'intérêt qui risquent d'ailleurs d'augmenter dans les mois à venir.
"Les prix ont baissé par rapport à ce qui est possible", justifie François-Xavier Gilen, directeur commercial chez Thomas & Piron. Il évoque les conflits en Ukraine et au Moyen-Orient qui ont contribué à la hausse des prix des matériaux de construction ou les indexations qui ont fait grimper le prix de la main d'œuvre. Il rappelle également que le prix du foncier reste "en très grande partie responsable du prix de sortie" des projets immobiliers.
"On constate aujourd'hui que les propriétaires fonciers ne veulent pas vendre moins cher qu'en 2020 ou en 2021", nous confie-t-il. Et cela réduit évidemment la marge de manœuvre des promoteurs du pays. Dans ce contexte, François-Xavier Gilen rappelle que le secteur "n'est pas resté les bras croisé" ces trois dernières années. En effet, Thomas & Piron fait partie des entreprises qui ont pris le risque de préfinancer la construction de logements "quasi-achevés".
"Nous avons fait le choix de continuer à construire et de faire travailler notre main d'œuvre. C'était une politique assez risquée mais ça a payé", commente-t-il. Ce modèle hybride, entre la VEFA et l'existant, permet notamment aux acquéreurs de se voir remettre les clés de leur logement "3 à 4 mois" après la signature de l'acte de vente. Et un détail qui n'est pas des moindres: il permet également aux acheteurs de réduire la période de "double portage" loyer/crédit immobilier.
"C'est une acquisition beaucoup plus sécurisante pour les banques", ajoute M. Gilen. Mais sortir de la VEFA n'est pas à la portée de tout le monde. "Nous avons beaucoup construit entre 2023 et 2024, avec des ventes modérées mais pour (pré)construire, il faut des moyens", souligne le directeur commercial de Thomas & Piron. Un modèle difficile à maintenir au long terme, admet-il.
À l'avenir, Max Didier table sur une coexistence entre les nouveaux et anciens modèles. Il reste convaincu que "la VEFA restera cruciale" à la création de nouveaux logements. Cependant, il faut tirer des enseignements de la vague de faillite qui a déferlé sur le secteur ces 24 derniers mois. Le président de la Fédération des développeurs immobiliers suggère aux potentiels acquéreurs de se faire conseiller avant de faire le grand saut.
Avocat, fiscaliste, banquier... "Il faut savoir ce que vous achetez et auprès de qui vous l'achetez (...) il y a des entreprises qui travaillent plus sérieusement que d'autres, qui prennent moins de risques (financiers)", estime-t-il. Les éventuels coûts liés à ces démarches en valent la chandelle quand on voit les conséquences des faillites de certains promoteurs/constructeurs.
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